不動產經紀人怎麼考、怎麼準備

誰可以報考

高中職以上畢業即可報考(考試規則第 5 條),不限本科系。一年一次:每年 11 月中旬週六至週日筆試,共 1.5 天。

考幾科、怎麼配分

共 5 科:普通科目國文(作文),加上 4 個專業科目。 國文只佔總成績 10%,而且 108 年起是純作文、沒有測驗題,所以本站只收錄專業科目的歷屆試題。

卷面明載可使用電子計算器。

怎麼算才及格

應試科目總成績滿 60 分及格。總成績 = 普通科目(國文)成績 × 10% + 專業科目成績(各科總和 ÷ 科目數)× 90%。有一科零分,或專業科目平均未滿 50 分者,不予及格;缺考以零分計。

請注意兩個常被誤會的地方: 第一,本考試沒有「及格人數不足就取前百分之幾」的錄取率保障條款(那是別的考試的制度), 分數不到就是不到。第二,「專業科目平均未滿 50 分不予及格」是獨立於總成績 60 分的另一道門檻—— 靠國文把總成績拉到 60 但專業平均只有 48,一樣不及格。

各科命題重點與讀書順序

民法概要

總則、債、物權三編為主戰場:法律行為、代理、時效、不動產物權變動與登記生效要件——四科裡最能靠條文體系一路推到底的一科。

總則抓法律行為的成立生效要件、意思表示瑕疵(通謀虛偽、錯誤、詐欺脅迫)、代理與無權代理、消滅時效的客體與期間;債編抓契約成立、買賣瑕疵擔保、租賃(尤其買賣不破租賃)、承攬與委任的區別;物權編抓第 758 條登記生效要件、第 759 條之 1 登記推定力、共有物的管理與處分、抵押權效力範圍。條號本身就是考點,「第幾條規定什麼」要背到反射。

不動產估價概要

《不動產估價技術規則》幾乎就是這一科的全部:三大估價方法的適用時機、公式與計算流程——計算題最密集,也最容易穩定得分。

核心是《不動產估價技術規則》:比較法(情況、價格日期、區域因素、個別因素四項調整)、收益法(直接資本化與折現現金流,收益價格 = 淨收益 ÷ 收益資本化率)、成本法(重建/重置成本、折舊額計算、土地開發分析法)。實質租金與支付租金的區別、勘察與價格日期、估價報告書應載事項為高頻。本科計算題比例最高,單位與小數位務必照題目要求。

土地法與土地相關稅法概要

《土地法》《平均地權條例》《土地稅法》《房屋稅條例》四法並行:權利登記、徵收補償、地價稅與土地增值稅的稅率與減免——條號零碎、數值密集。

土地法抓總登記與權利變更登記、耕地租用與租金上限、徵收程序與補償;平均地權條例抓規定地價、公告土地現值與漲價歸公;土地稅法抓地價稅基本稅率千分之十與累進起點地價、自用住宅用地優惠稅率千分之二、土地增值稅稅率級距與重購退稅、免徵與不課徵的區別。⚠️ 稅法年年修,本站詳解引用條文一律以該題**考試年度當時**的版本為準。

不動產經紀相關法規概要

《不動產經紀業管理條例》為骨幹,加公寓大廈管理條例、消費者保護法與公平交易法——執業規範與罰則,背熟就是分數。

骨幹是《不動產經紀業管理條例》及其施行細則:經紀業與經紀人員的定義與資格、營業保證金、報酬標準上限(成交價百分之六)、不動產說明書應記載事項與簽章、廣告與現況說明的責任、罰則與行政處分。周邊抓公寓大廈管理條例的區分所有權與規約、消費者保護法的定型化契約審閱期、公平交易法的不實廣告。條文中的數字(天數、金額、比例)是命題最愛。

用歷屆題準備的三個步驟

1. 先做最近三年:10 個年度裡,近三年最能反映現行命題風格與法規版本。 做完先看錯在哪一類——是條號記不得,還是計算流程沒練熟。
2. 再按科目橫掃十年:同一個條號十年內常被換個包裝考好幾次。 用年度總覽或各科目頁一路刷下去,重複出現的考點自己會浮出來。
3. 最後練申論的架構:申論不是寫得多就給分,是把「依據 → 涵攝 → 結論」寫清楚。 本站收錄了 80 題申論題原文,先自己列大綱再對照法條。

內容更新:2026-08-13