不動產估價 · Appraisal
不動產估價概要
《不動產估價技術規則》幾乎就是這一科的全部:三大估價方法的適用時機、公式與計算流程——計算題最密集,也最容易穩定得分。
268 題歷屆測驗題 · 已附詳解 268 題
申論 20 題 · 10 個年度
申論 20 題 · 10 個年度
核心是《不動產估價技術規則》:比較法(情況、價格日期、區域因素、個別因素四項調整)、收益法(直接資本化與折現現金流,收益價格 = 淨收益 ÷ 收益資本化率)、成本法(重建/重置成本、折舊額計算、土地開發分析法)。實質租金與支付租金的區別、勘察與價格日期、估價報告書應載事項為高頻。本科計算題比例最高,單位與小數位務必照題目要求。
申論:每年 2 題,兩題合計 50 分
歷屆申論題20 題
114 年申論 2 題,共 50 分113 年申論 2 題,共 50 分112 年申論 2 題,共 50 分111 年申論 2 題,共 50 分110 年申論 2 題,共 50 分109 年申論 2 題,共 50 分108 年申論 2 題,共 50 分107 年申論 2 題,共 50 分106 年申論 2 題,共 50 分105 年申論 2 題,共 50 分
歷屆測驗題新年度在前
01鄰近國小的店舖，做販賣文具及圖書生意使用，此為何種不動產估價原則之掌握？(C)02以成本法進行不動產估價，下列何者非為總成本應包括之項目？(B)03建築物屋齡 10 年，重建成本 2,000 萬元，若殘價率為 10%，經濟耐用年數 50 年，選擇等速折舊路徑的方法計算累積…(C)04比較標的為與法定用途不符之交易，應先作適當之調整才能採用，此為何種調整？(A)05下列價格調整率何者符合不動產估價技術規則之規定？(D)06勘估標的未來平均 1 年期間之客觀淨收益為 100 萬元，收益價格為 2,000 萬元，收益資本化率為：(B)07以投資為目的之不動產投資評估，最適合的估價方法為：(B)08債務保障比率為 1.3、貸款常數為 0.055、貸款資金占不動產價格比率為 70%，收益資本化率約為：(C)09附著於土地之工事及水利土壤之改良，以何種方法估價為原則？(C)10下列有關直接資本化法之敘述何者正確？(C)11下列有關成本法之敘述何者正確？(D)12有關土地開發分析法之資本利息綜合利率之敘述何者正確？(C)13下列因素：①地區淹水 ②捷運站設置 ③利率變動 ④離小學距離，那些是屬於影響不動產價格之區域因素？(A)14下列何者是個別因素之描述？(B)15下列各項原則中，何者最能說明畸零地價格偏高的現象？(B)16評估臺南孔廟的現值，依不動產估價技術規則之規定，其價格種類為下列何者？(D)17不動產估價報告書中應註明價格日期與勘查日期，就時間發生的先後下列敘述何者正確？(D)18勘估標的營造或施工費之求取得採直接法或間接法，下列各方法中何者相對精細？(B)19收益法中對於收益的資本化可採收益資本化率或折現率，下列對於兩者數值高低關係之敘述何者正確？(D)20不動產相對一般性財貨具低流通、高風險、高增值及管理較難等特性；於採風險溢酬法決定收益資本化率時，上述特性中何者與收益資本化率…(C)21以直接資本化法對同一不動產之土地、建物及不動產分別評估其價值，則三者之收益資本化率數值何者最高？(B)22依不動產估價技術規則第 130 條之規定，不動產租金估計以估計勘估標的之何種租金為原則？(D)23依不動產估價技術規則第 32 條之規定，若期末處分價值已知，以折現現金流量分析法計入該價值時，應採取那一種資本化率？(C)24於不動產租金估計中有所謂的經濟租金與支付租金，兩者的大小關係為何？(D)25估價事務所接受委託展開估價作業前應先確定估價基本事項，於下列各項中應包含那些項目？ ①確定勘估標的內容 ②確定勘查日期 ③確…(C)
01不動產市場循環受到諸多經濟因素的影響，評估不動產價格時都訂有價格日期，依價格日期評估時必須掌握那項原則？(B)02王小姐住家旁有一個高壓電塔，電塔周遭的房子不太容易售出，價格也比較低，不動產估價師評估該嫌惡設施對於房屋價格的影響是基於那一…(B)03下列何者非屬於不動產估價範疇？(D)04某預售建案因取得綠建築黃金級標章，每坪開價比附近未取得標章之建案貴，建商申請綠建築標章的行為是基於不動產估價之何種經濟原則？(B)05下列有關租金估計的敘述何者錯誤？(B)06不動產估價技術規則對不動產估價方法運用的規定，下列何者錯誤？(C)07有關比較法的敘述下列何者錯誤？(A)08不動產估價技術規則第 26 條第 1 項：經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合…(D)09下列何者非屬營造或施工費的內含項目？(C)10有關營造或施工費的敘述何者錯誤？(A)11中央銀行理監事會於 113 年第 3 季會議決議調升存款準備率及調整選擇性信用管制措施，此項宣布可能會影響不動產市場與價值，…(A)12下列對於有效總收入與總收入之間關係的敘述何者正確？(A)13收益資本化率決定的方法中與銀行貸款成數相關的是那一個方法？(C)14有關收益法的公式，下列何者錯誤？(A)15有關特殊宗地估價敘述，下列何者錯誤？(B)16有關權利估價敘述，下列何者正確？(C)17下列那種情況評估的是特殊價格？(C)18影響不動產價格的三大因素中區域因素甚為重要，下列敘述何者非屬區域因素的描述？(B)19A 把忠孝東路五段鄰近市政府的店面出租給一間連鎖咖啡店，每月租金 100,000 元，押金 2 個月，假設年利率 2.5%，…(B)20某公寓因為隔壁基地正在興建危老建案造成外牆龜裂現象，此現象屬於那一種折舊類型？(A)21一棟屋齡 30 年的公寓，假設現在重建成本是 3,000 萬元，耐用年數為 50 年，殘餘價格率為 10%，以定額法計算折舊…(B)22比較標的於 112 年 9 月以 3,060 萬元售出，當時房價指數為 102；勘估標的價格日期為 113 年 5 月，房價…(B)23依據不動產估價技術規則規定試算價格的價格決定，那一項不適用？(B)24某一開發案自有資金比例是 30%，其餘資金向銀行貸款，貸款利率為 3%，自有資金報酬率為 2%，其資本化率為何？(B)25某一棟四層樓公寓，各樓層面積皆相同，一樓單價每坪 50 萬元，4 樓單價每坪 40 萬元，假設 4 樓之樓層別效用比為 10…(D)
01不動產售屋廣告中「面對公園第一排」，對不動產之影響，是屬於不動產估價影響因素中之何種因素？(D)02不動產估價師受託評估總統府價值，此屬於何種價格種類？(B)03各直轄市、縣（市）國土計畫於 110 年 4 月 30 日公告實施，此為影響不動產價格之何種因素？(A)04收益性不動產價值是由現在至將來所能帶給權利人之利潤總計，估價師求取將來的收益據以評估不動產價值，應重視何種不動產估價原則？(C)05老舊公寓因加裝電梯設備，價格也因此提升，此為何種不動產原則？(B)06依不動產估價技術規則規定，比較標的為父親賣給兒子之交易，應進行何種調整？(A)07下列之建物殘餘價格率，何者符合不動產估價技術規則之規定？(D)08有一不動產平均每年每坪之淨收益為 3,000 元，若收益資本化率為 5%，該不動產每坪之收益價格為：(C)09下列何者不是收益法推算勘估標的總費用之項目？(C)10有一幢公寓每坪平均售價為 60 萬元，1 樓每坪售價為 75 萬元，4 樓每坪售價為 50 萬元，建物價格占不動產價格之 4…(B)11目前銀行之一年期定存利率為 1.57%，活存利率為 0.58%，短期放款利率為 7.11%，下列之敘述何者正確？(C)12就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤…(B)13不動產租金估計，以估計勘估標的之何種租金為原則？(C)14決定收益資本化率之方法中，選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之方法為何？(B)15依不動產估價技術規則之規定，有關特殊宗地估價之敘述，下列何者正確？(C)16有關計量模型分析法之敘述，下列何者錯誤？(B)17有關不動產租金估計之敘述，下列何者正確？(A)18當債務保障比率要求為 1.5 倍，貸款常數為 0.1，不動產價格為新臺幣 60 億元，自有資金為新臺幣 15 億元，不足資金…(B)19在宗地估價中，公共設施用地及公共設施保留地之估價，以下列那一種方法估價為原則？(A)20下列何者不屬於土地建築開發之間接成本項目？(A)21有關房地成本價格之計算公式，下列何者正確？(A)22下列那一種方法不屬於計算收益資本化率或折現率之方法？(C)23比較法估價試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於（甲），或…(B)24如果一開發案開發後預期總銷售金額為新臺幣 10 億元，適當之利潤率為 10%，開發所需之直接成本為新臺幣 6 億元，開發所需…(D)25有關一宗土地內有數種不同法定用途時之估價敘述，下列何者錯誤？(D)