下列何種估價方法，係以未來期望利益計算不動產價值？

本題考點
四大估價方法各自的價格形成基礎，何者以未來期望利益推算不動產價值。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 28 條，收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法，依該方法所求得之價格為收益價格；同規則第 29 條定義直接資本化法為以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法；第 31 條定義折現現金流量分析法為以未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算價格。兩者取用的都是未來的收益，故選 B。

逐項排除

1. A錯誤。成本法依《不動產估價技術規則》第 48 條，是求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，著眼於投入成本。
2. B正確。收益法即以未來淨收益還原或折現求價，符合題意所稱之未來期望利益。
3. C錯誤。比較法依《不動產估價技術規則》第 18 條，以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等推算價格，取用的是已成交的比較標的。
4. D錯誤。土地開發分析法依《不動產估價技術規則》第 70 條，是估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前之土地開發分析價格。

記憶點

看未來收益折現的是收益法，看投入成本的是成本法，看成交案例的是比較法。