依不動產估價技術規則之規定，下列敘述何者正確？

本題考點
同一供需圈、近鄰地區、類似地區三個名詞的定義，以及區域因素調整與個別因素調整各自的適用時機。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 19 條第 3 款，區域因素調整指所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。條文把「不在同一近鄰地區內」直接寫成區域因素調整的發動條件，故選 C。

逐項排除

1. A錯誤。能成立替代關係且其價格互為影響之最適範圍，依《不動產估價技術規則》第 2 條是同一供需圈的定義，不是近鄰地區。
2. B錯誤。勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區，依《不動產估價技術規則》第 2 條是近鄰地區的定義；同條所稱類似地區，指同一供需圈內、近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。
3. C正確。與《不動產估價技術規則》第 19 條第 3 款區域因素調整之定義完全相符。
4. D錯誤。個別因素調整依《不動產估價技術規則》第 19 條第 4 款，是以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異逐項分析調整，其發動不以是否位於同一近鄰地區為條件。

記憶點

跨出近鄰地區就做區域因素調整，標的本身條件不同就做個別因素調整。