某一住宅用地，面積 1000 坪，建蔽率 50%，容積率 225%，擬規劃地上 7 層地下 2 層之集合住宅。假設本案完工後總銷售金額為 80000 萬元，資本利息綜合利率為 12%、利潤率為 20%、開發或建築所需之直接成本為 20000 萬元、開發或建築所需之間接成本為 8400 萬元，以土地開發分析法估計本住宅用地的價格，請問下列何者最接近？

本題考點
土地開發分析法的價格公式與代入順序。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 81 條，V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M），其中 S 為總銷售金額，R 為利潤率，C 為直接成本，M 為間接成本，i 為資本利息綜合利率。代入本題數值得約 31,124 萬元，故選 D。

逐項排除

1. A錯誤。46,267 萬元＝80,000÷1.2×1.12－28,400（萬元），把資本利息綜合利率乘上去而非除下去。
2. B錯誤。漏除以（1＋R）僅除以（1＋i）者，得 80,000÷1.12－28,400＝43,029（萬元），即本選項之量級。
3. C錯誤。38,393 萬元＝（80,000－28,400）÷1.2÷1.12（萬元），折算前先扣成本，與公式順序相反。
4. D正確。兩次折算後再扣 C＋M 即得此數。

演算步驟

1. V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）；
2. S＝80,000 萬元、R＝20%、i＝12%、C＝20,000 萬元、M＝8,400 萬元。
3. 80,000 萬元÷1.2＝66,666.67 萬元；
4. 66,666.67 萬元÷1.12＝59,523.81 萬元；
5. C＋M＝28,400 萬元；
6. 59,523.81 萬元－28,400 萬元＝31,123.81 萬元，最接近 31,124 萬元。

記憶點

先除利潤率、再除資本利息綜合利率，最後才減成本。