客觀淨收益之評估，應符合何種估價原則，以作為評估之基準？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 33 條第 1 項，客觀淨收益的評估基準是最有效使用，而非勘估標的現況的實際收益。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 33 條第 1 項，客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之；同規則第 2 條第 17 款並將最有效使用定義為客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。條文兩處都把基準指向同一個原則，故選 A。

逐項排除

1. A正確。《不動產估價技術規則》第 33 條第 1 項明文以最有效使用之客觀淨收益為基準，所謂客觀，指的正是排除現況低度使用或個別經營良窳，回到最有效使用狀態下應有的收益。
2. B替代原則是比較法選取比較標的、以同等效用標的相互對照的前提，處理的是參照物的選擇，不是淨收益客觀性的判準。
3. C適合原則檢視不動產利用與外部環境是否協調，屬用途妥當性的判斷，條文並未以之作為客觀淨收益的評估基準。
4. D外部性原則著眼於外部條件造成的價格增減，例如《不動產估價技術規則》第 88 條所定土地之上下有其他設施通過致使用受限制時，應自正常價格扣除地價減損額，與淨收益的推估基準無涉。

記憶點

客觀淨收益不是照現況租金抄，而是照最有效使用的收益推。