有一幢公寓每坪平均售價為 60 萬元，1 樓每坪售價為 75 萬元，4 樓每坪售價為 50 萬元，建物價格占不動產價格之 40%，若 4 樓之樓層別效用比為 100%，則 1 樓之樓層別效用比為何？

本題考點
樓層別效用比的定義與計算基準。

正解理由

樓層別效用比是以指定樓層為基準，將各樓層的房地單價與基準樓層單價相比所得之比率；題示以 4 樓為 100%，基準即為 4 樓每坪 50 萬元。《不動產估價技術規則》第 98 條第一項規定，區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。以題示數值計算，1 樓每坪 75 萬元除以 4 樓每坪 50 萬元，商為 1.5，再乘以基準值 100%，得 150%，故選 B。

逐項排除

1. A175% 意謂 1 樓單價須為 4 樓的 1.75 倍，即每坪 87.5 萬元，與題示的 75 萬元不符。
2. B75 萬元對 50 萬元的比值為 1.5，換算即 150%，故為正解。
3. C120% 對應每坪 60 萬元，那是全棟平均單價，不是 1 樓單價，屬誤用基準。
4. D102% 幾乎與 4 樓同水準，無法反映 1 樓與 4 樓每坪相差 25 萬元的事實。

記憶點

效用比＝該樓層單價÷基準樓層單價，建物價值比率是算地價分配率時才用得到。