不動產估價常用之比較法、成本法與收益法，其評價基礎為何？

本題考點
比較法、成本法與收益法共同的評價基礎是替代原則，即買方不會為某一不動產付出高於取得同等效用替代品的代價。

正解理由

三大方法都在替勘估標的找一個可替代的參照物：比較法依《不動產估價技術規則》第 18 條第 1 項，以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整推算勘估標的價格；成本法依同規則第 48 條第 1 項，求取重建成本或重置成本再扣減累積折舊額，前提是可另行興建效用相同之物；直接資本化法依同規則第 29 條，以未來平均一年期間之客觀淨收益與收益資本化率推算價格，前提是可用同等收益的投資替代。同規則第 2 條第 11 款定義同一供需圈時，亦明文使用「能成立替代關係」，故選 C。

逐項排除

1. A均衡原則檢視的是不動產內部各構成要素組合是否適當，屬標的內部的配置問題，不是三種方法共通的推估前提。
2. B適合原則檢視的是不動產利用與外部環境是否協調，同樣不是價格推估的共同基礎。
3. C正確。替代原則是比較法選取比較標的、成本法以重建或重置成本代替、收益法以同等報酬投資對照的共同前提。
4. D外部性原則著眼於外部條件對標的價格的增減影響，例如《不動產估價技術規則》第 88 條所定土地之上下有其他設施通過致使用受限制者，應自正常價格扣除地價減損額；屬個別情形的價格修正，不是三種方法的共同基礎。

記憶點

三大方法都在找替代品：找成交案例、找重建成本、找同等報酬。