收益資本化率或折現率之計算中，選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之方法，為下列何者？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 43 條所列收益資本化率或折現率五種決定方法的辨識。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 43 條第二款，市場萃取法「選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之」，與題示的操作步驟逐字相符，故選 B。

逐項排除

1. A風險溢酬法依《不動產估價技術規則》第 43 條第一款，應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，再就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度比較決定，出發點是基準報酬率而非比較標的的淨收益與價格。
2. B以比較標的的淨收益除以價格取得商數再加以比較決定，正是題示的方法，為本題正解。
3. C加權平均資金成本法依《不動產估價技術規則》第 43 條第三款，以各資金來源占總資金成本比例乘以該資金來源之利率或要求報酬率後加總，看的是資金結構而非市場案例。
4. D有效總收入乘數法依《不動產估價技術規則》第 43 條第五款，以淨收益率除以有效總收入乘數計算，需要的參數是合理淨收益率與有效總收入乘數。

記憶點

拿比較標的的淨收益除以價格、再比較商數的，就是市場萃取法。