依不動產估價技術規則之規定，以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之何種租金為計算原則？

本題考點
以不動產證券化為估價目的時，折現現金流量分析法各期淨收益的租金計算原則。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 33 條第二項，以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則，但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限，故選 D。

逐項排除

1. A實質租金是《不動產估價技術規則》第 130 條所定租金估計的一般原則，指承租人每期支付予出租人之租金加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數，屬租金估價的產出，並非證券化案件各期淨收益的計算基礎。
2. B經濟租金依《不動產估價技術規則》第 33 條第三項，是「前項契約租金未知者」才以市場經濟租金推估客觀淨收益，位階在契約租金之後，屬備位方法。
3. C支付租金僅是實質租金組成中承租人每期交付的部分，未計入押金、保證金與權利金的運用收益，《不動產估價技術規則》並未以之作為證券化案件各期淨收益的計算原則。
4. D條文明定以契約租金計算為原則，與題意相符，為本題正解。

記憶點

證券化採折現現金流量分析法，各期淨收益先用契約租金，租金未知才改用市場經濟租金。