當某土地開發後預期總銷售金額為 1000 萬元，適當之利潤率為 12%，開發所需之直接成本為 300 萬元，開發所需之間接成本為 250 萬元，開發所需總成本之資本利息綜合利率為 4%時，請問土地開發分析法價格大約為何？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 81 條土地開發分析法價格計算公式的代入順序。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 81 條，土地開發分析價格 V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M），S 為預期總銷售金額、R 為利潤率、i 為資本利息綜合利率、C 與 M 為直接、間接成本。兩率均在分母，須先連除兩次再扣成本合計，得約新臺幣 309 萬元，故選 D。

逐項排除

1. A433 萬元係先扣成本再只除以（1＋4%），漏掉《不動產估價技術規則》第 81 條公式中的利潤率項。
2. B402 萬元係先扣成本再只除以（1＋12%），漏掉公式中的資本利息綜合利率項。
3. C386 萬元係先扣成本再連除兩者，扣減與折除的順序顛倒。
4. D先連除（1＋12%）與（1＋4%），再扣成本合計，與《不動產估價技術規則》第 81 條公式相符，為應選項。

演算步驟

1. 公式：V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）。
2. 代入：S＝新臺幣 1,000 萬元、R＝12%、i＝4%、C＝300 萬元、M＝250 萬元。
3. 第一步：1,000 萬元÷1.12＝892.86 萬元。
4. 第二步：892.86 萬元÷1.04＝858.52 萬元。
5. 第三步：858.52 萬元－（300 萬元＋250 萬元）＝308.52 萬元，約新臺幣 309 萬元。

記憶點

先連除利潤率與資本利息，最後才扣直接加間接成本。