選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定收益資本化率之方法為：

本題考點
收益資本化率與折現率的法定決定方法，題目描述的運算特徵對應其中一款。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 43 條第二款，市場萃取法指「選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之」，運算方式正是把各個比較標的的淨收益除以其價格，再就所得商數相互比較而決定，故選 D。

逐項排除

1. A加權平均資金成本法，依《不動產估價技術規則》第 43 條第三款，計算式為收益資本化率或折現率＝Σ WiKi，Wi 為第 i 個資金來源占總資金成本比例、Ki 為該資金來源之利率或要求報酬率，取用的是資金結構資料。
2. B有效總收入乘數法，依《不動產估價技術規則》第 43 條第五款，計算式為收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數，分母是類似不動產合理價格除以每年有效總收入所得之乘數。
3. C債務保障比率法，依《不動產估價技術規則》第 43 條第四款，計算式為債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率，三個因子均來自融資條件。
4. D文義與《不動產估價技術規則》第 43 條第二款完全相符，該款並要求比較標的須與勘估標的相同或相似、商數須加以比較後決定，故為正解。

記憶點

淨收益除以價格、再比商數，就是直接從市場萃取出來的報酬率。