依不動產估價技術規則之規定，下列收益法之估價步驟中，何種排列次序較為正確？①計算淨收益 ②推算總費用 ③決定收益資本化率或折現率 ④推算有效總收入 ⑤蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料 ⑥計算收益價格

本題考點
《不動產估價技術規則》第 34 條所定收益法估價程序的六個步驟及其先後順序。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 34 條，收益法估價之程序為：一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料；二、推算有效總收入；三、推算總費用；四、計算淨收益；五、決定收益資本化率或折現率；六、計算收益價格。對應題目所給編號依序即為⑤④②①③⑥，故選 D。

逐項排除

1. A把①計算淨收益排在最前，資料尚未蒐集即先計算淨收益，與《不動產估價技術規則》第 34 條第一款以蒐集資料為起點的順序不合。
2. B蒐集資料後緊接①計算淨收益，跳過④推算有效總收入與②推算總費用；依《不動產估價技術規則》第 42 條第一項，有效總收入減總費用才是淨收益，順序顛倒。
3. C把⑥計算收益價格排在③決定收益資本化率或折現率之前，然而《不動產估價技術規則》第 30 條直接資本化法係以淨收益除以收益資本化率求取價格，率未決定則價格無從計算。
4. D⑤④②①③⑥ 與《不動產估價技術規則》第 34 條第一款至第六款逐款相符，為應選項。

記憶點

先蒐集資料，再推收入、扣費用、得淨收益、定率，最後才算收益價格。