某三層樓獨棟透天新成屋，建物登記面積為 40 坪，坐落基地登記面積為 20 坪，房地之正常價格為 1200 萬元，經參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算出建物價值比率為占房地價格的 30%，請問該基地單價應為多少？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 99 條，價值比率已知時由房地價格推估基地單價。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 99 條，勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，基地價格等於房地價格乘以土地價值比率，基地單價等於基地價格除以基地面積。建物價值比率為百分之三十，土地價值比率即為百分之七十，據此求得基地單價 42 萬元／坪，故選 C。

逐項排除

1. A18 萬元／坪係誤以建物價值比率百分之三十乘房地價格，再除以基地面積 20 坪，把建物價值誤當土地價值。
2. B30 萬元／坪係以房地總價 1,200 萬元直接除以建物登記面積 40 坪，既未分離土地價值比率，分母也用錯。
3. C42 萬元／坪由房地價格乘以土地價值比率百分之七十後，除以基地面積 20 坪得出，符合《不動產估價技術規則》第 99 條的算式，為正確選項。
4. D60 萬元／坪係以房地總價 1,200 萬元全額除以基地面積 20 坪，未先扣除建物所占的價值比率。

演算步驟

1. 土地價值比率＝1－建物價值比率＝1－30%＝70%；
2. 基地價格＝房地價格×土地價值比率＝新臺幣 12,000,000 元×70%＝新臺幣 8,400,000 元；
3. 基地單價＝基地價格／基地面積＝新臺幣 8,400,000 元／20 坪＝新臺幣 420,000 元／坪，即 42 萬元／坪。

記憶點

先乘土地價值比率，再除基地面積。