不動產因鄰近殯儀館，造成價格之減損，此屬於何種原則？

本題考點
不動產價格形成原則中的外部性原則，判準在於價值增減的來源是標的以外的環境條件，還是標的自身。

正解理由

外部性原則指勘估標的以外的環境條件，會透過外部經濟或外部不經濟反映到標的價格上。殯儀館屬於典型的外部不經濟，減損來自鄰地的使用型態，而非該不動產自身的構造或條件。這個機制在法規上也有對應：《不動產估價技術規則》第 88 條規定，土地之上下因有其他設施通過致使用受限制之宗地，應先估算其正常價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，計算其地價減損額後從正常價格中扣除，以餘額為該宗地之價格，處理的正是外部條件造成的價值減損，故選 D。

逐項排除

1. A競爭原則說明超額利潤會吸引資本與供給進入，使報酬趨於平均，解釋的是市場參進與利潤水準的變動，不處理特定鄰避設施對個案價格的影響。
2. B供需原則說明價格由供給與需求的相互作用決定，本題敘述的是特定外部設施直接造成的效用評價下降，而非該地區供需數量的消長。
3. C替代原則指效用相同的不動產價格會互相牽引，《不動產估價技術規則》第 2 條第十一款的同一供需圈即以「能成立替代關係」為界定基準；本題並未拿替代標的進行比較。
4. D正確。價格減損的來源在標的之外，屬外部不經濟，符合外部性原則的內涵。

記憶點

減損從隔壁來就是外部性，從自己身上來才是個別因素。