有一 500 坪建地可興建大樓出售，預期新大樓之總銷售金額為 10 億元，若營建施工費為 3 億元、管理銷售費用等間接成本為 9 千萬元、要求的利潤率為 18%、資本綜合利率為 5%。請問該建地每坪價格約為多少？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 81 條土地開發分析法的價格計算公式。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 81 條，土地開發分析價格 V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M），S 為預期總銷售金額、R 為利潤率、C 為直接成本、M 為間接成本、i 為資本利息綜合利率。依此先將總銷售金額除以（1＋R）與（1＋i）還原，再扣除 C 與 M，除以基地面積得每坪約 83.4 萬元，故選 B。

逐項排除

1. A100.5 萬元 係漏扣間接成本 90,000,000 元，不符《不動產估價技術規則》第 81 條須同時扣除 C 與 M。
2. B正確。
3. C65.8 萬元 係把利潤與利息再對成本加計一次，重複扣除；兩個除數只作用於 S。
4. D41.7 萬元 恰為正解的一半，係將基地面積誤以 1,000 坪計。

演算步驟

1. 公式：V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）。
2. S＝1,000,000,000 元、R＝18%、i＝5%、C＝300,000,000 元、M＝90,000,000 元。
3. 1,000,000,000 元÷1.18＝847,457,627 元；
4. ÷1.05＝807,102,502 元；
5. －390,000,000 元＝新臺幣 417,102,502 元；
6. ÷500 坪＝每坪新臺幣 834,205 元，約 83.4 萬元。

記憶點

利潤與利息用除的，成本才用減的。