A 把忠孝東路五段鄰近市政府的店面出租給一間連鎖咖啡店，每月租金 100,000 元，押金 2 個月，假設年利率 2.5%，約定每年管理費 120,000 元由咖啡店支付，請問其一年支付之實質租金為多少元？

本題考點
實質租金的組成，重點在押金的運用收益計入、承租人自付的管理費不計入。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 130 條，不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則；所稱實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。押金屆期雖應返還，出租人在租期內可運用該筆資金而獲有孳息，該孳息即條文所稱之運用收益，應計入；管理費約定由承租人支付，並未流向出租人，不在條文所列各項目之內，不計入。合計為一年租金加計押金的運用收益，故選 B。

逐項排除

1. A只算了一年租金，漏掉押金的運用收益，與本規則第 130 條加計運用收益之旨不合。
2. B正確。一年租金加計押金一年的運用收益即為此數。
3. C把承租人自付的管理費當成減項扣除，該筆費用並非支付予出租人的租金，不得扣減。
4. D既漏計押金的運用收益，又誤扣管理費，兩處錯誤相疊。

演算步驟

1. 實質租金＝年租金總額＋押金運用收益。
2. 年租金總額＝每月租金 100,000 元×12 個月＝1,200,000 元。
3. 押金總額＝每月租金 100,000 元×2 個月＝200,000 元。
4. 押金運用收益＝押金 200,000 元×年利率 2.5%＝5,000 元。
5. 實質租金＝1,200,000 元＋5,000 元＝1,205,000 元。

記憶點

押金生的孳息算進租金，承租人自己付掉的管理費不算。