某公寓因為隔壁基地正在興建危老建案造成外牆龜裂現象，此現象屬於那一種折舊類型？

本題考點
建物折舊依成因分類，物理性折舊對應建物實體的自然耗損與外力破壞。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 65 條，物理耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數；本規則第 68 條並規定建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態考量經濟因素，觀察維修及整建情形。條文把外力破壞明列在物理面，鄰地施工使外牆龜裂，損害直接呈現在建物本體的結構與外觀，屬外力破壞所生的實體耗損，故選 A。

逐項排除

1. A正確。外牆龜裂是牆體本身受損，對應本規則第 65 條所稱外力破壞造成之結構耗損。
2. B功能性折舊來自建物的設計、格局、設備或建材落後於現行需求而使效用降低，屬本規則第 68 條所稱功能因素，與建物是否受外力損壞無關。
3. C經濟性折舊來自標的以外的環境或市場條件變動而使收益及價值減損，屬本規則第 68 條所稱經濟因素，本題的損害發生在建物實體，不是收益條件改變。
4. D外部性折舊同樣著眼於標的以外的環境條件變動所生的價值減損，仍不涵蓋牆體結構本身的破損。

記憶點

牆裂、漏水、鏽蝕這類看得見的損壞歸物理性，設計落伍歸功能性，外部環境變差歸經濟性。