收益法中對於收益的資本化可採收益資本化率或折現率，下列對於兩者數值高低關係之敘述何者正確？

本題考點
收益資本化率與折現率各自的適用場合，以及規則有無規定兩者的高低關係。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 29 條，直接資本化法指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格；《不動產估價技術規則》第 31 條第一項的折現現金流量分析法，則以分析期間各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算價格。至於兩者如何決定，《不動產估價技術規則》第 43 條把收益資本化率或折現率並列，規定應於風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法、有效總收入乘數法等各款方法中，綜合評估最適宜之方法決定，並未就兩者數值高低訂立任何關係，高低取決於個案所選方法與參數，故選 D。

逐項排除

1. A錯誤。收益資本化率高於折現率只是特定參數組合下的結果，《不動產估價技術規則》第 43 條並未作此規定。
2. B錯誤。收益資本化率低於折現率同樣只是可能情形之一，不能寫成通則。
3. C錯誤。兩者數值相等亦屬可能，例如各期淨收益穩定且無成長預期時；但這仍是個案結果而非規則所定之必然。
4. D正確。兩率同受《不動產估價技術規則》第 43 條所列五種方法拘束，規則只規範如何決定，未規範孰高孰低，故答不一定。

記憶點

兩率同源不同用：規則只管怎麼決定，不管誰高誰低。