某一開發案自有資金比例是 30%，其餘資金向銀行貸款，貸款利率為 3%，自有資金報酬率為 2%，其資本化率為何？

本題考點
收益法中收益資本化率之決定方法，考加權平均資金成本法的權重配對與計算。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 43 條第三款，收益資本化率或折現率得依加權平均資金成本方式決定，即以各資金來源占總資金成本之比例為權重，乘以各該資金來源之利率或要求報酬率後加總，且各權重之和為一。本題自有資金比例 30%、報酬率 2%，其餘 70% 為銀行貸款、利率 3%，資本化率＝30%×2%＋70%×3%＝0.6%＋2.1%＝2.7%，故選 B。此率即同規則第 29 條直接資本化法中，用以將未來平均一年期間客觀淨收益推算勘估標的價格之收益資本化率。

逐項排除

1. A2.3% 是把權重與利率配錯對象的結果，即 30%×3%＋70%×2%＝0.9%＋1.4%＝2.3%；自有資金應配 2% 的報酬率、貸款應配 3% 的利率，不可對調。
2. B正確。30%×2%＋70%×3%＝2.7%，兩個權重合計 100%，配對與加權皆符合加權平均資金成本法之要求。
3. C2.5% 是把 2% 與 3% 直接簡單平均的結果，忽略了兩種資金的占比是三比七而非各半。
4. D2.6% 相當於誤用 40% 與 60% 的權重計算，即 40%×2%＋60%×3%＝2.6%，與題設自有資金比例 30% 不符。

記憶點

加權平均資金成本＝各資金占比×各自利率再加總，占比配自己的利率，權重之和必為 100%。