如果一開發案開發後預期總銷售金額為新臺幣 10 億元，適當之利潤率為 10%，開發所需之直接成本為新臺幣 6 億元，開發所需之間接成本為新臺幣 2 億元，開發所需總成本之資本利息綜合利率為 5%。請問下列何者最接近此一開發案之土地開發分析價格？

本題考點
土地開發分析法之價格計算公式及其代入運算。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 70 條，土地開發分析法係自開發或建築後總銷售金額，扣除直接成本、間接成本、資本利息及利潤，求得開發前土地開發分析價格；公式依同規則第 81 條為 V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）。代入題目數值求得約新臺幣 0.658 億元，故選 D。

逐項排除

1. A錯誤。新臺幣 2 億元是 10 億元－8 億元之差，完全未折算利潤與資本利息。
2. B錯誤。新臺幣 1.5 億元約當於 10 億元－8 億元－0.5 億元（以總銷售金額乘 5% 充當利息扣除），未依公式以除法折算。
3. C錯誤。新臺幣 1.091 億元是只除以（1＋R）而漏除（1＋i）之結果（10 億元÷1.10－8 億元≒1.091 億元）。
4. D正確。依公式先除後減，結果約新臺幣 0.658 億元，與本選項最接近。

演算步驟

1. 依《不動產估價技術規則》第 81 條公式：V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）。
2. 代入：S＝10 億元，R＝10%，i＝5%，C＝6 億元，M＝2 億元。
3. V＝10 億元÷1.10÷1.05－（6 億元＋2 億元）≒9.0909 億元÷1.05－8 億元≒8.658 億元－8 億元≒新臺幣 0.658 億元。

記憶點

先除（利潤率、利息綜合利率）後減（成本），漏除任一括號都會高估。