何謂實質租金？不動產租金之估計應考慮那些因素？（25 分）
114 / 申論題部分
114 年 不動產估價概要 申論題
考選部公布之考畢試題原文,共 2 題、50 分 (配分 25 / 25 分;本科作答時間 90 分鐘)。 申論題無官方標準答案,本頁僅收錄題目原文;AI 擬答在 app 內提供。
依據不動產估價技術規則之規定，不動產估價方法之選取原則為何？請說明比較法、收益法及成本法等估價方法的適用時機？（25 分）
同卷測驗題25 題
01鄰近國小的店舖，做販賣文具及圖書生意使用，此為何種不動產估價原則之掌握？(C)02以成本法進行不動產估價，下列何者非為總成本應包括之項目？(B)03建築物屋齡 10 年，重建成本 2,000 萬元，若殘價率為 10%，經濟耐用年數 50 年，選擇等速折舊路徑的方法…(C)04比較標的為與法定用途不符之交易，應先作適當之調整才能採用，此為何種調整？(A)05下列價格調整率何者符合不動產估價技術規則之規定？(D)06勘估標的未來平均 1 年期間之客觀淨收益為 100 萬元，收益價格為 2,000 萬元，收益資本化率為：(B)07以投資為目的之不動產投資評估，最適合的估價方法為：(B)08債務保障比率為 1.3、貸款常數為 0.055、貸款資金占不動產價格比率為 70%，收益資本化率約為：(C)09附著於土地之工事及水利土壤之改良，以何種方法估價為原則？(C)10下列有關直接資本化法之敘述何者正確？(C)11下列有關成本法之敘述何者正確？(D)12有關土地開發分析法之資本利息綜合利率之敘述何者正確？(C)13下列因素：①地區淹水 ②捷運站設置 ③利率變動 ④離小學距離，那些是屬於影響不動產價格之區域因素？(A)14下列何者是個別因素之描述？(B)15下列各項原則中，何者最能說明畸零地價格偏高的現象？(B)16評估臺南孔廟的現值，依不動產估價技術規則之規定，其價格種類為下列何者？(D)17不動產估價報告書中應註明價格日期與勘查日期，就時間發生的先後下列敘述何者正確？(D)18勘估標的營造或施工費之求取得採直接法或間接法，下列各方法中何者相對精細？(B)19收益法中對於收益的資本化可採收益資本化率或折現率，下列對於兩者數值高低關係之敘述何者正確？(D)20不動產相對一般性財貨具低流通、高風險、高增值及管理較難等特性；於採風險溢酬法決定收益資本化率時，上述特性中何者與收益…(C)21以直接資本化法對同一不動產之土地、建物及不動產分別評估其價值，則三者之收益資本化率數值何者最高？(B)22依不動產估價技術規則第 130 條之規定，不動產租金估計以估計勘估標的之何種租金為原則？(D)23依不動產估價技術規則第 32 條之規定，若期末處分價值已知，以折現現金流量分析法計入該價值時，應採取那一種資本化率？(C)24於不動產租金估計中有所謂的經濟租金與支付租金，兩者的大小關係為何？(D)25估價事務所接受委託展開估價作業前應先確定估價基本事項，於下列各項中應包含那些項目？ ①確定勘估標的內容 ②確定勘查日…(C)