有關直接資本化法的敘述，下列何者錯誤？

本題考點
直接資本化法的定義、時間基準與客觀淨收益的認定。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 29 條，直接資本化法「指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法」，時間基準是「未來」平均一年期間；選項 (B) 寫成「過去平均一年期間」，與條文不符，故選 B。

逐項排除

1. A敘述正確。依《不動產估價技術規則》第 28 條，收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法，依前項方法所求得之價格為收益價格。
2. B敘述錯誤，為本題應選項。條文所定的淨收益是勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，不是過去的實際收益。
3. C敘述正確。依《不動產估價技術規則》第 43 條第三款，收益資本化率或折現率得以加權平均資金成本方式決定，即各資金來源占總資金成本比例乘以該資金來源之利率或要求報酬率後加總。
4. D敘述正確，此為《不動產估價技術規則》第 33 條第一項的規定：客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。

記憶點

直接資本化法用的是未來一年的客觀淨收益，除以收益資本化率。