有一筆建地面積 1,000 坪，預期興建為住宅大樓後的總銷售金額為 3.8 億元，若營建施工費為 1 億元，管理銷售及規劃設計等費用為 1,100 萬元，合理利潤率為 16%，資本利息綜合利率為 2%，請問該筆建地每坪單價約為：

本題考點
土地開發分析法價格公式的代入運算。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 70 條，土地開發分析法係估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前土地開發分析價格；依同規則第 81 條公式代入題示數值，土地總價約新臺幣 210,163,928 元，每坪約 21 萬元，故選 C。

逐項排除

1. A210 萬元為每坪 21 萬元的十倍，屬小數點錯置。
2. B420 萬元乘 1,000 坪為 42 億元，遠高於總銷售金額 3.8 億元。
3. C正確。與公式演算所得每坪約 21 萬元相符。
4. D42 萬元乘 1,000 坪為 4.2 億元，高於總銷售金額 3.8 億元；縱不扣成本，單價上限亦僅 38 萬元／坪。

演算步驟

1. V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）；
2. S＝380,000,000 元、R＝16%、i＝2%、C＝100,000,000 元、M＝11,000,000 元，幣別均為新臺幣。
3. 380,000,000 元÷1.16＝327,586,207 元；
4. ÷1.02＝321,163,928 元；
5. －（100,000,000 元＋11,000,000 元）＝210,163,928 元；
6. ÷1,000 坪＝210,164 元／坪，約 21 萬元／坪。

記憶點

先除利潤率、再除資本利息綜合利率，最後減直接與間接成本。