有一房屋仲介業者對委託人說：「附近甲社區最近成交了 2 戶，每坪都是 18 萬，您的房子，也一樣可以賣一坪 18 萬。」此房仲業者以這 2 個實例來做比較是否恰當？請從以下資料依不動產估價技術規則之規定分析說明之。（25 分）委託人不動產甲社區 A 戶甲社區 B 戶使用現況住宅用住宅用住宅用與委託人不動產距離 500 公尺 500 公尺土地使用分區住宅區工商綜合區工商綜合區
108 / 申論題部分
108 年 不動產估價概要 申論題
考選部公布之考畢試題原文,共 2 題、50 分 (配分 25 / 25 分;本科作答時間 90 分鐘)。 申論題無官方標準答案,本頁僅收錄題目原文;AI 擬答在 app 內提供。
數筆土地合併開發利用，應如何估價？應採用何種估價方法？請詳述之。（25 分）
同卷測驗題25 題
01甲君擬購買相鄰兩塊土地合併建築，請問在此目的下所評估出的價值，以貨幣金額表示者，稱為：(B)02有一筆建地面積 1,000 坪，預期興建為住宅大樓後的總銷售金額為 3.8 億元，若營建施工費為 1 億元，管理銷售…(C)03不動產面臨道路之寬度，此屬於影響不動產價格之何種因素？(A)04設三宗土地合併後整體開發利用，其合併後價格為 2,500 萬元，合併前價格分別為 800 萬元、500 萬元及 70…(C)05某 4 層樓公寓，其各層面積均相同，若四樓每坪售價 23 萬元，三樓每坪售價 20 萬元，二樓每坪售價 24 萬元，…(D)06不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何種方…(C)07經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討後試算價格差距如下，何者應排除該試算價格之適…(A)08對於估價目的為不動產買賣交易之參考所為之不動產估價，應評估的價格為：(C)09勘估標的因位於垃圾掩埋場附近，造成其價格下降，此屬於何種原則？(C)10使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本，稱為：(A)11下列敘述何者為正確？ i(D)12政府宣布實施空屋稅政策，此屬於何種影響價格之因素？(C)13就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之…(A)14推算總收入及有效總收入時，應與相關資料校核比較，下列何者非屬該相關資料？(C)15有關比較法試算價格之調整運算過程中，遇有下列之情形，須判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。何者…(B)16不動產估價技術規則第 99 條之計算公式，勘估標的之基地價格＝勘估標的之房地價格－勘估標的之建物成本價格。請問此為何…(A)17有關直接資本化法，下列敘述何者為正確？(C)18不動產估價師蒐集比較實例時，應依循之原則，下列敘述何者錯誤？(B)19有關區域因素之調整，下列敘述何者為正確？(A)20下列敘述何者為正確？(D)21依不動產估價技術規則之規定，運用計量模型分析法進行估價，下列敘述何者錯誤？(C)22下列何者非屬不動產估價師受理委託估價之勘估標的？(D)23不動產估價師在收集比較標的相關交易等案例及資料時，得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機…(C)24對具有市場性之不動產，以違反經濟合理性之不動產分割為前提，查估其所形成之價值，並以貨幣金額表示者，屬下列那一種價格？(D)25下列敘述何者為正確？(A)