某房地之淨收益 100 萬元/年，其中建物淨收益 60 萬元/年。假設土地、建物之收益資本化率分別為 2%、4%，請問土地收益價格為？

本題考點
地上有建物時的土地收益價格公式，《不動產估價技術規則》第 44 條第一項第二款。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 44 條第一項第二款，地上有建物者，土地收益價格等於房地淨收益減建物淨收益後，除以土地收益資本化率。本題房地淨收益 100 萬元減建物淨收益 60 萬元，得土地淨收益 40 萬元，除以土地收益資本化率 2%，得 2,000 萬元，故選 B。

逐項排除

1. A1,000 萬元：係把土地淨收益 40 萬元除以建物收益資本化率 4% 所得，分母用錯，土地的收益要配土地的收益資本化率。
2. B2,000 萬元：土地淨收益 40 萬元除以土地收益資本化率 2%，與《不動產估價技術規則》第 44 條第一項第二款相符，為正解。
3. C2,500 萬元：係以房地淨收益 100 萬元除以建物收益資本化率 4% 所得，分子未扣除建物淨收益，分母也不是土地的收益資本化率。
4. D5,000 萬元：係以房地淨收益 100 萬元直接除以土地收益資本化率 2% 所得，分子漏扣建物淨收益 60 萬元。

記憶點

先扣掉建物的淨收益，再除土地自己的收益資本化率，分子分母同屬一個主體。