勘估標的為辦公大樓之第 10 層，建物登記面積 50 坪，每月每坪正常租金收入為 2,000 元，該建物大樓經合理市場分析推算空置率為 5%，勘估標的每年地價稅、房屋稅及保險費等相關總費用推算為 200,000 元。請問該建物以直接資本化法估價時，推算其有效總收入為多少？

本題考點
有效總收入的推算，即總收入扣除閒置及其他原因所造成之收入損失後的餘額。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 36 條第一項，有效總收入之計算為分析並推算勘估標的之總收入、推算閒置及其他原因所造成之收入損失，並以總收入扣除該收入損失後之餘額為有效總收入。總收入扣除 5% 空置之收入損失後為 1,140,000 元；地價稅、房屋稅及保險費屬同規則第 38 條所列總費用，不在這一層扣除，故選 C。

逐項排除

1. A錯誤。940,000 元是再扣 200,000 元總費用的結果；依《不動產估價技術規則》第 42 條，有效總收入減總費用即為淨收益。
2. B錯誤。1,000,000 元是由 1,200,000 元直接扣總費用 200,000 元，漏扣收入損失，又提前扣費用。
3. C正確。1,140,000 元＝總收入 1,200,000 元－收入損失 60,000 元，符合《不動產估價技術規則》第 36 條第一項第三款。
4. D錯誤。1,200,000 元僅是總收入，尚未扣除收入損失。

演算步驟

1. 年總收入＝50 坪×2,000 元×12 個月＝1,200,000 元。
2. 收入損失＝1,200,000 元×5%＝60,000 元。
3. 有效總收入＝1,200,000 元－60,000 元＝1,140,000 元。

記憶點

有效總收入只扣空置損失，稅費與保險費留到淨收益層才扣。