11 單選
以下直接資本化法之定義敘述，何者為正確？
- A係指勘估標的未來平均 1 年期間之客觀淨收益，應用調查日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
- B係指勘估標的未來平均 1 年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
- C係指比較標的未來平均 1 年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
- D係指比較標的未來平均 3 年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
正解 B — 係指勘估標的未來平均 1 年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
出處:109 年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試 ·「不動產估價概要」第 11 題(105–106 年 40 題(每題 1.25 分)、107 年起 25 題(每題 2 分))
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本題考點
《不動產估價技術規則》第 29 條直接資本化法的法定定義，關鍵在主體、期間與時點三個限定語。
正解理由
依《不動產估價技術規則》第 29 條：「直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。」主體是勘估標的而非比較標的，收益資本化率採認的時點是價格日期而非調查日期，期間則為未來平均一年，三者同時吻合者僅有一項，故選 B。
逐項排除
- A主體寫勘估標的固然正確，卻把收益資本化率的時點寫成調查日期；《不動產估價技術規則》第 2 條第七款定義價格日期為表示不動產價格之基準日期，同規則第 29 條採的正是價格日期，本項時點錯置。
- B主體、期間與時點三個要素均與《不動產估價技術規則》第 29 條原文相符，為正確定義。
- C把淨收益的主體換成比較標的；依《不動產估價技術規則》第 2 條第十款，比較標的是供與勘估標的進行比較之標的，直接資本化法推算的是勘估標的自身價格，主體錯置。
- D主體同樣誤植為比較標的，期間又拉長為未來平均三年，與《不動產估價技術規則》第 29 條的未來平均一年期間不符。
記憶點
勘估標的、未來平均一年、價格日期當時的收益資本化率，三個限定語缺一不可。
內容更新:2026-08-13 · 答案以考選部公布解答為準,本站不修改官方答案 · 詳解引用法條以 109 年(該題最近一次被考當年)條文為準,其後修法請自行留意 · 本內容僅供國家考試複習,不構成不動產交易、契約、投資或稅務申報之專業建議。個案請洽執業之不動產經紀人、地政士或稅務專業人員。