有關都市更新權利變換估價，下列敘述何者錯誤？

本題考點
都市更新權利變換前，各類建物基地權利價值的分算基準。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 125 條第一項，權利變換前為區分所有建物者，應以全棟建物之基地價值比率，分算各區分所有建物房地總價之基地權利價值，公式為各區分所有建物之基地權利價值＝各區分所有建物房地總價×基地價值比率。本選項把分算基準寫成全棟建物價值比率，與該項所定的基地價值比率不同，故選 A。

逐項排除

1. A敘述錯誤，即本題所選。依《不動產估價技術規則》第 125 條第二項，基地價值比率的分子為素地單價乘基地總面積，量的是土地占房地的比重，不是建物價值比率。
2. B敘述正確。《不動產估價技術規則》第 126 條就權利變換前區分所有建物之基地總價值低於坐落基地素地總價值的情形，即以各區分所有建物房地總價乘基地價值比率計算各戶基地權利價值，再按比率調整。
3. C敘述正確。《不動產估價技術規則》第 127 條規定，權利變換前之基地未建築使用者，以素地價值推估其土地權利價值。
4. D敘述正確。《不動產估價技術規則》第 126-1 條規定，權利變換前為非屬區分所有之建物者，應以該建物之房地總價乘以基地價值比率計算基地權利價值；該條但書並定明基地權利價值低於素地價值者，以素地價值為準。

記憶點

權利變換前一律乘基地價值比率，分子是素地單價乘基地總面積。