不動產售屋廣告中「面對公園第一排」，對不動產之影響，是屬於不動產估價影響因素中之何種因素？

本題考點
不動產價格影響因素的三層分類——一般因素、區域因素、個別因素——判準在於該條件的影響範圍。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 2 條第十六款，個別因素指「不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素」。公園帶來的環境效益雖及於周邊，但「面對公園第一排」是這一棟、這一戶獨有的臨接位置與景觀條件，同一近鄰地區內第二排以後的房屋並不享有，價差來自標的自身條件，故選 D。

逐項排除

1. A一般因素依《不動產估價技術規則》第 2 條第十四款，指對不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素，範圍及於整個市場，與單一戶別的臨窗景觀層次不同。
2. B市場因素並非《不動產估價技術規則》第 2 條所定的用詞，廣告訴求的是特定戶別的優勢，不是市場供需水準的描述。
3. C區域因素依《不動產估價技術規則》第 2 條第十五款，指影響近鄰地區不動產價格水準之因素；公園若使全區房價一同墊高才屬此類，排數差異則否。
4. D臨接公園的第一排屬標的本身的位置、面寬與視野條件，同一地區內因此而生的價差正是個別因素定義所指，故為正解。

記憶點

全市場看一般、整條街看區域、只有自己有的看個別。