決定收益資本化率之方法中，選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之方法為何？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 43 條所列決定收益資本化率或折現率的五種方法，以及市場萃取法的操作定義。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 43 條第二款，市場萃取法係「選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之」，與題目所述作法逐字相合，故選 B。

逐項排除

1. A風險溢酬法為《不動產估價技術規則》第 43 條第一款，係考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準比較決定，並非以淨收益除以價格取商數。
2. B市場萃取法自比較標的的價格與淨收益反推商數後互相比較決定，正是題目所描述的作法。
3. C債務保障比率法為《不動產估價技術規則》第 43 條第四款，依債務保障比率乘以貸款常數再乘以貸款資金占不動產價格比率計算，來源是融資條件而非比較標的商數。
4. D折現現金流量分析法依《不動產估價技術規則》第 31 條，係將各期淨收益及期末價值以適當折現率折現後加總以推算價格，是求取收益價格的估價方法，不是決定收益資本化率的方法。

記憶點

市場萃取法就是從市場「萃取」商數：淨收益除以價格，再互相比較決定。