有關收益法的公式，下列何者錯誤？

本題考點
收益法各項收益價格公式中，「淨收益是否已扣除折舊提存費」如何改變分子與分母。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 45 條，建物收益價格分兩種情形：淨收益已扣除折舊提存費者，建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率；淨收益未扣除折舊提存費者，建物收益價格＝建物折舊前淨收益／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）。選項所寫的分子分母組合正是「已扣除折舊提存費」那一式，卻掛在「未扣除」的前提之下，分子不是折舊前淨收益、分母也漏掉折舊提存率，故選 A。

逐項排除

1. A敘述錯誤。未扣除折舊提存費時，分子應為建物折舊前淨收益，分母應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。
2. B敘述正確。依本規則第 29 條及第 30 條，直接資本化法指以未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算，收益價格＝客觀淨收益÷收益資本化率。
3. C敘述正確。依本規則第 44 條第一項第二款，地上有建物者，土地收益價格＝（房地淨收益－建物淨收益）／土地收益資本化率。
4. D敘述正確。依本規則第 46 條第二項第一款，淨收益已扣除折舊提存費者，房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本化率×建物價值比率。

記憶點

折舊沒在費用端先扣，就要在分母把折舊提存率加回去。