收益資本化率決定的方法中與銀行貸款成數相關的是那一個方法？

本題考點
收益資本化率的五種決定方法中，哪一種把銀行融資條件直接寫進公式。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 43 條第四款，債務保障比率法的計算式為「收益資本化率或折現率＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率」。式中「貸款資金占不動產價格比率」即銀行核貸金額占不動產價格的成數，另一乘項貸款常數亦由貸款利率與償還條件決定，整個算式建立在融資條件之上，故選 C。

逐項排除

1. A錯誤。依本規則第 43 條第二款，市場萃取法是選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，就所得之商數加以比較決定，資料取自成交價與淨收益，不涉及貸款成數。
2. B錯誤。依本規則第 43 條第五款，有效總收入乘數法為「收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數」，兩個變數都來自類似不動產的收益與價格。
3. C正確。三個乘項中的貸款資金占不動產價格比率就是貸款成數。
4. D錯誤。依本規則第 43 條第一款，風險溢酬法考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準比較決定，用的是報酬率基準而非貸款成數。

記憶點

五款方法裡算式出現「貸款」二字的只有債務保障比率法。