下列因素：①地區淹水 ②捷運站設置 ③利率變動 ④離小學距離，那些是屬於影響不動產價格之區域因素？

本題考點
一般因素、區域因素與個別因素三層架構的分界，依據是估價技術規則的用詞定義。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 2 條第 15 款，區域因素指影響近鄰地區不動產價格水準之因素；同條第 14 款的一般因素，指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素；同條第 16 款的個別因素，指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。①地區淹水與②捷運站設置，作用範圍都是近鄰地區整體的價格水準，屬區域因素；③與④分別落在一般因素與個別因素，故僅①②入選，故選 A。

逐項排除

1. A正確。淹水是一整片地區共同承受的自然條件，捷運站設置則整體改變該地區的交通條件，兩者影響的都是地區價格水準而非單一宗地。
2. B錯誤。①固屬區域因素，但③利率變動透過資金成本影響整個不動產市場的價格水準，依《不動產估價技術規則》第 2 條第 14 款屬一般因素。
3. C錯誤。②為區域因素無誤，③屬一般因素，④離小學之距離則是該筆不動產本身的位置條件，屬《不動產估價技術規則》第 2 條第 16 款的個別因素。
4. D錯誤。四項全取等於把一般因素與個別因素一併塞進區域因素，三個層次的分界被抹平。

記憶點

整個市場一起動的是一般、整片地區一起動的是區域、只有這一筆不同的是個別。