對於區分所有建物估價運用樓層別效用比時，下列敘述何者正確？

本題考點
區分所有建物估價中樓層別效用比的內涵，及其與地價分配率的分工。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 100 條第二項，該區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比×全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率。必須從樓層別效用比中減去建物成本占比，才會得到只反映土地的地價分配率，可見樓層別效用比本身兼含土地效用與建築物效用，故選 C。

逐項排除

1. A錯誤。只反映各層立體地價差異的是《不動產估價技術規則》第 100 條第二項的地價分配率，樓層別效用比是尚未減除建物成本占比的房地效用比率。
2. B錯誤。依《不動產估價技術規則》第 98 條第二項，樓層別效用比由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告，並依市場行情及地方習慣推估之；把出售價格扣除開發利潤與土地成本費用後，得到的是建物部分的效用，不是樓層別效用比。
3. C正確。樓層別效用比同時涵蓋土地效用與建築物效用，這正是《不動產估價技術規則》第 100 條第二項要再減去建物成本占比才能轉為地價分配率的原因。
4. D錯誤。依《不動產估價技術規則》第 98 條第二項，樓層別效用比按各地案例公告並依市場行情及地方習慣推估，並非隨樓層升高而單調遞增，後段所述與該項性質不符。

記憶點

效用比含房地，減去建物成本占比之後才是地價分配率。