某開發商擬於新開發區開發建築，預計興建樓板面積 2,000 坪。若推定銷售單價平均 60 萬元/坪，利潤率 20%、資本利息綜合利率 5%、直接成本 2 億元、間接成本 4 千萬元，請問土地開發分析價格多少萬元？

本題考點
土地開發分析法價格之計算公式。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 81 條，土地開發分析價格 V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M），S 為預期總銷售金額、R 為利潤率、C 為直接成本、M 為間接成本、i 為資本利息綜合利率；S 依同規則第 75 條第一項按可銷售面積乘以推定之銷售單價計算，代入得 71,238 萬元，故選 A。

逐項排除

1. A71,238：與該公式逐步計算之結果相符，為正解。
2. B69,526：由 120,000 依序除以 1.2、1.05 再扣 24,000 無此數。
3. C64,878：兩率相加後一次折算得 120,000÷1.25－24,000＝72,000 萬元，非此數。
4. D62,106：先扣成本再折算得 96,000÷1.2÷1.05＝76,190 萬元，亦非此數。

演算步驟

1. 公式：V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）
2. ① S＝2,000 坪 ×60 萬元/坪＝120,000 萬元
3. ② 120,000 萬元 ÷（1＋0.2）＝100,000 萬元
4. ③ 100,000 萬元 ÷（1＋0.05）＝95,238 萬元
5. ④ C＋M＝20,000 萬元＋4,000 萬元＝24,000 萬元
6. ⑤ V＝95,238 萬元－24,000 萬元＝71,238 萬元

記憶點

先除利潤、再除利息，最後扣直接與間接成本。