13 單選
抵押權人僅就土地設定抵押權，因債權已屆清償期而未清償而實行抵押權，下列何者錯誤？
- A於設定抵押權時，該土地上已存在房屋，實行抵押權之範圍僅限於土地本身，不得就房屋併付拍賣
- B於設定抵押權時，土地上並無房屋，於實行抵押權時土地所有人已營造房屋，抵押權人必要時得聲請併付拍賣
- C抵押權人聲請併付拍賣時，如房屋有存在他人之租賃權，抵押權人得聲請法院除去房屋之租賃權後再執行拍賣
- D抵押權人將土地與房屋併付拍賣後，對於土地及房屋賣得之價金，抵押權人均有優先受償之權利
正解 D — 抵押權人將土地與房屋併付拍賣後，對於土地及房屋賣得之價金，抵押權人均有優先受償之權利
出處:112 年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試 ·「民法概要」第 13 題(105–106 年 40 題(每題 1.25 分)、107 年起 25 題(每題 2 分))
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本題考點
土地抵押權實行時的併付拍賣，以及抵押權人對房屋賣得價金有無優先受償權。
正解理由
《民法》第 877 條第一項規定「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。」併付拍賣處理的是土地與房屋拍歸不同人所生的糾葛，抵押權的效力範圍仍限於原來設定的土地，本選項寫成土地及房屋賣得之價金抵押權人均有優先受償權利，正與但書相反，故選 D。
逐項排除
- A正確。《民法》第 877 條第一項的併付拍賣限於設定抵押權「後」營造的建築物，設定時已存在的房屋不在其列，拍賣範圍僅及土地；此種情形土地及其建築物同屬一人而僅以土地抵押者，另依《民法》第 876 條第一項於抵押物拍賣時視為已有地上權之設定。
- B正確。設定時土地上無房屋、實行時已營造房屋，正是《民法》第 877 條第一項所定的典型情形。
- C正確。《民法》第 866 條第二項規定抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，《民法》第 877 條第二項就此設有準用規定。
- D錯誤，即應選答案。
記憶點
房屋可以一起拍，價金不能一起優先拿。
內容更新:2026-08-13 · 答案以考選部公布解答為準,本站不修改官方答案 · 詳解引用法條以 112 年(該題最近一次被考當年)條文為準,其後修法請自行留意 · 本內容僅供國家考試複習,不構成不動產交易、契約、投資或稅務申報之專業建議。個案請洽執業之不動產經紀人、地政士或稅務專業人員。