依不動產估價技術規則規定，公共設施用地及公共設施保留地之估價，是以何種估價方法為原則？

本題考點
《不動產估價技術規則》對公共設施用地及公共設施保留地所定的估價方法原則。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 97 條，公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則；無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。條文把比較法明定為原則方法，且在沒有實例時仍回到毗鄰土地的價格作比價推算，前後方向一致，故選 D。

逐項排除

1. A土地開發分析法依《不動產估價技術規則》第 70 條，是估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前土地價格；公共設施保留地受都市計畫限制而不能逕行開發建築，欠缺這套推算的前提。
2. B收益法依同規則第 28 條得採直接資本化法、折現現金流量分析法，須有客觀淨收益可資推算，此類用地多無穩定收益可據。
3. C折現現金流量分析法依同規則第 31 條，是把分析期間各期淨收益及期末價值折現後加總，並得適用於以投資為目的之不動產投資評估，與此類用地性質不合。
4. D比較法依同規則第 18 條，以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整推算勘估標的價格，正與第 97 條所定的比價作法相合。

記憶點

公共設施用地與保留地，先找買賣實例比價，沒有實例就比毗鄰。