有關房地估價之敘述，下列何者錯誤？

本題考點
房地估價各條的具體文字，特別是超額容積、違章建築、低度使用與已無使用價值建物的處理。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 102 條，「實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以實際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之影響」。條文限定的估價範圍是「實際建築使用合法部分」，超出法定容積而不合法的部分不納入評估；本選項漏掉「合法部分」，等於把不合法的超建也算進估值，與條文不符，故選 A。

逐項排除

1. A把估價範圍寫成全部實際建築使用之現況，《不動產估價技術規則》第 102 條只允許就合法部分之現況估價，為本題錯誤選項。
2. B與《不動產估價技術規則》第 103 條本文相符；該條另設但書，委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限。
3. C與《不動產估價技術規則》第 104 條相符，該條規定未達最有效使用狀態之房地估價，應先求取其最有效使用狀態之正常價格，再視其低度使用情況進行調整。
4. D與《不動產估價技術規則》第 106 條相符，該條規定建物已不具備使用價值，得將其基地視為素地估價，但應考量建物拆除成本予以調整之。

記憶點

超額容積只認合法部分，違建原則不評估，視為素地時要把拆除成本扣回來。